Вторичный рынок элитной жилой недвижимости Москвы

По итогам декабря 2024 года на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы экспонировалось 695 лотов суммарно на 125,3 тыс. кв. м.

По сравнению с сентябрем 2024 года количество лотов в экспонировании снизилось на -3%. За год количество лотов в продаже уменьшилось на -1%. Динамика объема предложения в кв. м к прошлому году составила -8%.

Средняя площадь экспонируемого лота по итогам декабря 2024 года составила 180,3 кв. м, что на -7% меньше показателя аналогичного периода 2023 года. Что касается распределения предложения на рынке вторичного элитного жилья, то основная доля сосредоточилась в диапазоне до 200 кв. м, а именно 72%, что выше на 5 п.п. показателя за аналогичный период в 2023 году.

Таблица. Сводные показатели экспонируемого предложения на вторичном рынке элитного жилья Москвы

Наибольшая доля предложения сосредоточилась в диапазоне площадей 100–125 кв. м (17%), что выше на +3 п. п., чем год назад (14%). На втором месте по экспонированию лоты с площадью 75-100 кв. м
с долей 13%, что выше на 2 п.п. показателя за аналогичный период 2023 года. Далее расположились диапазоны площадей 125–150 кв. м и 150–75 кв. м (их доля в общем распределении составила по 12%).

График. Сравнение распределения экспонируемых элитных квартир/ апартаментов по площади на конец декабря 2023–2024 гг., %

Средний срок экспонирования лота на вторичном элитном рынке Москвы на конец декабря 2024 составил 3 года. На фоне положительной динамики спроса и появления более ликвидного предложения в 2024 г. распределение текущего предложения по сроку экспонирования сместилось в сторону более короткого цикла продажи (до 2-х лет). Как и годом ранее, большинство лотов в предложении – новые, со сроком экспонирования до 1 года. Доля таких лотов составила 41% (+8 п.п. к декабрю 2023 года). Доля лотов, которые находятся в продаже от 1 года до 3 лет, составила 32% (-4 п.п. к декабрю 2023 года), а доля лотов, находящихся в продаже 4 и более года, составила 27% (-4 п.п. к декабрю 2023 года).

На вторичном рынке элитной недвижимости наибольшая доля предложения в кв. м сосредоточена в Центральном Административном Округе, доля которого на конец декабря 2024 года составила 75%. Распределение элитного предложения на вторичном рынке жилья по районам выглядит следующим образом: лидером по объему предложения в кв.м традиционно является район Хамовники, доля которого на конец декабря 2024 года составила 25% (-1 п. п. к сентябрю 2024 года). На втором месте, как и в прошлом квартале, Пресненский район с долей 19% (-3 п. п. к сентябрю 2024 года). Далее расположился район Раменки, доля которого составила 16% (+3 п. п. к сентябрю 2024 года). Суммарно топ-3 района включают 60% всего объема предложения. Также значительную долю предложения составляют районы Тверской, Арбат, Замоскворечье и Якиманка с долями предложения по 5-8%.

Ценовая ситуация

По итогам декабря 2024 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения составила 1 348 тыс. руб. / кв. м (без изменений за квартал и +5% за год). На показатель средневзвешенной цены предложения продолжает оказывать влияние макроэкономическая ситуация и действующая ситуация на смежных сегментах рынка жилья, а также изменение конъюнктуры предложения на фоне вымывания более ликвидных лотов.

Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на вторичном рынке элитного жилья Москвы

Доля лотов, которые экспонируются в иностранной валюте на конец декабря 2024, составила 19%, что равносильно показателю на конец сентября 2024 года и на -5 п. п. меньше показателя конца декабря 2023 года. В абсолютном значении количество лотов в иностранной валюте снизилось на -9% по сравнению с сентябрем 2024 года и на -21% по сравнению с декабрем 2023 года. Большинство лотов на вторичном элитном рынке жилья Москвы (391 шт.) являются новыми и вышли в продажу в период декабрь 2023 – декабрь 2024 (доля в общем объеме - 56%). Для 93% лотов, которые продавались на конец декабря 2024 года, валюта экспонирования не изменилась. Изменение валюты коснулось всего 7% лотов в предложении, из которых в рубли перевели цены 5% квартир/апартаментов, а в доллары и евро – 2% лотов. Из всего пула объектов (695 шт.), собственники 24% лотов в предложении, которые экспонировались на конец декабря 2024 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы, не изменили цены продажи.

График. Динамика предложения (шт.) и средневзвешенной удельной цены (тыс. руб./кв. м) на вторичном рынке Москвы на конец декабря 2024 года

Для лотов, которые экспонируются в рублях, среднее изменение цены составило +6% за год. Для лотов, цена которых указана в иностранной валюте, среднее изменение цены составило +8%, в том числе в связи с ростом валютного курса на конец декабря 2024 года по сравнению с концом декабря 2023. К концу декабря 2024 года средний бюджет лота в продаже на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы составил 259 млн руб., что на +3 п.п. выше показателя на конец сентября 2024 года и на +4 п.п. больше показателя на конец декабря 2023 года. Наибольшая доля приходится на лоты, которые предлагаются в бюджете свыше 400 млн руб. За год доля в этом сегменте выросла на +1 п. п. и достигла 16%. Кроме этого, наблюдается рост доли лотов в предложении в диапазоне бюджетов 100-125 млн руб.: доля выросла с 9% до 12% за год.

График. Сравнение распределения экспонируемых квартир/апартаментов по стоимости лотов на конец декабря 2023 года и на конец декабря 2024 года, %

Среди районов Москвы на вторичном рынке элитной недвижимости по средневзвешенной цене предложения на конец декабря 2024 года лидирует район Якиманка. Средневзвешенная стоимость вторичной жилой недвижимости в данном районе Москвы составила 1 851 тыс. руб. / кв. м, что на +10% выше по сравнению с концом сентября 2024 и на +11% к декабрю 2023. На втором месте расположился район Хамовники (вкл. Остоженку): 1 845 тыс. руб. / кв. м (+8% к сентябрю 2024 и +15% к декабрю 2023). Замыкает тройку лидеров район Арбат: 1 548 тыс. руб. / кв. м (+18% к сентябрю 2024 и +26% к декабрю 2023) в связи с вымыванием наиболее ликвидного предложения в локации.

График. Рейтинг районов по средневзвешенной удельной стоимости предложения на вторичном рынке, тыс. руб. за кв. м на конец декабря 2024*

Спрос

Росреестр Москвы в 2024 году зафиксировал 146,2 тыс. переходов прав на вторичном рынке, что меньше на -16% по сравнению с 2023 годом (175,0 тыс. сделок). Отрицательная динамика по объему спроса на вторичном рынке (год к году) связана ключевым образом с ростом ключевой ставки ЦБ РФ: в 2023 году она выросла с 7,5% до 16%, а в 2024 году – с 16% до 21%. Во-вторых, на первичном рынке застройщики предлагают различные программы по дисконту, в т.ч. рассрочки, что влияет на распределение спроса между первичным и вторичным рынком.

График. Квартальная динамика спроса на вторичном рынке жилья в целом по Москве, тыс. шт., 1 кв. 2022 – 4 кв. 2024

По данным экосистемы Kalinka, спрос на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости за 2024 год показал снижение на -10% по сравнению с 2023 годом. Средняя площадь востребованного лота на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы за 2024 год составила 149,3 кв. м, что на +6% больше, чем показатель за 2023 год (140,5 кв. м).

В структуре спроса 35% лотов от общего спроса за 2024 год находились в экспозиции менее 1 года, 23% лотов находились в продаже порядка 1 года, а 2 года и более – 42% проданных лотов. Средний срок экспонирования приобретенных лотов за 2024 год составил 2,7 года, что выше среднего срока экспонирования по востребованным лотам в 2023 году на 0,1 лет.

Диаграмма. Распределение реализованных лотов по сроку экспонирования в %, 2024 год

За 2024 год наибольший объем спроса в кв. м на вторичное элитное жилье зафиксирован в районе Хамовники, доля которого составила 23% (+5 п. п. по сравнению с 2023 годом). На втором месте – Пресненский район, доля которого в спросе составила 15% (-5 п. п. по сравнению с 2023 годом). На третьем месте - район Раменки с долей в спросе 10% (-3 п. п. по сравнению с 2023 годом).

График. Рейтинг ТОП-10 районов по объему спроса в кв. м на вторичном рынке элитного жилья за 2024 год, % от общего объема спроса за период

График. Сравнение распределения спроса на вторичном рынке элитного жилья в 2023–2024 гг. по площади, %

Средняя стоимость приобретенного лота за 2024 год составила 141,6 млн руб., что на +14% превышает показатель за 2023 год (124,0 млн руб.). Для квартир показатель составил 150,6 млн руб. (+17% за год), для апартаментов – 97,0 млн руб. (-4% за год).

Распределение спроса по бюджету покупки за 2024 год осуществилось следующим образом: наибольшее количество сделок пришлось на диапазон 50–85 млн руб. с долей 24% (-15 п. п. динамика к прошлому году). На втором месте диапазон 25–50 млн руб. с показателем 15% (-3 п. п к прошлому году). Далее расположился диапазон 85–100 млн руб. с долей спроса 11% (+6 п. п. к прошлому году).

График. Сравнение распределения спроса на элитном рынке 2023 и 2024 гг. по бюджету, %

Таблица. Распределение элитного предложения на вторичном рынке по площади и стоимости на конец декабря 2024 года, %

Таблица. Распределение спроса на вторичном рынке элитной недвижимости по площади и стоимости на конец декабря 2024, %