Аналитический обзор рынка жилой недвижимости в ОАЭ

Основные показатели ОАЭ

 

За 1 полугодие 2025 года в Дубае продолжился рост спроса на жилую недвижимость: кол-во сделок выросло на +23% полугодие к полугодию, в то время как в Абу-Даби наблюдается падение спроса: -23% полугодие к полугодию.

 

 

Макроэкономика

 

Средний рост ВВП в ОАЭ в 2025 г. прогнозируется на уровне 4%.

Уровень инфляции прогнозируется на уровне 2,1% на конец 2025 года.

 

 

Жилая недвижимость Дубая

 

По данным аналитиков Kalinka Ecosystem, при сохранении высокой активности строительства, объем новых площадей, введенных в эксплуатацию в 2025 году, может значительно превысить показатель предыдущего года.

Объем предложения в Дубае продолжает расти, однако, учитывая активный девелопмент и большое число заявленных проектов, наиболее значительный прирост предложения произойдет в 2026-2027 гг. По данным Kalinka Ecosystem, в 1-ом полугодии 2025 года было анонсировано 97,7 тыс. новых лотов (+46% по сравнению с 1-м полугодием 2024 года).

На фоне высокого темпа выхода новых проектов на рынок, фактический объем ввода жилой недвижимости также растет. Так, за 1 полугодие 2025 года было введено 20,3 тыс. лотов, что на 40% больше по сравнению с 1 м полугодием 2024 года.

В 1-ом полугодии 2025 года наблюдается значительный рост цен недвижимости на первичном рынке. Средний бюджет лота в целом на рынке жилья (первичном и вторичном) по итогам 1-го полугодия 2025 года вырос на 14% по сравнению с 1-м полугодием 2024 года и составил 3,3 млн AED, при этом на первичном рынке показатель вырос на 37% по сравнению с 1-м полугодием 2024 года и составил 3,2 млн AED за лот.

Цена 1-го кв. м квартир на первичном рынке квартир/апартаментов в Дубае по итогам 1-го полугодия 2025 года составила 19,1 тыс. AED (+4% к 1-му полугодию 2024 года), удельная цена вилл и таунхаусов достигла отметки в 16,2 тыс. AED за 1 кв. м (+10% к 1-му полугодию 2024 года).

В 1-ом полугодии 2025 года в Дубае зафиксирован очередной рекорд спроса. По данным Kalinka Ecosystem и данным Dubai Land Department, всего было заключено 98,5 тыс. сделок суммарно на 327 млрд AED. Спрос на недвижимость вырос на 23% относительно 1-го полугодия 2024 года, а объем сделок в дирхамах на 41% превысил аналогичный показатель 1-го полугодия 2024 года.

По итогам 1-го полугодия 2025 года доля новостроек в спросе составила 65%, что на 6 п.п. выше показателя аналогичного показателя 1-го полугодия 2024 года (59%).

За 1 полугодие 2025 года количество сделок с жилой недвижимостью на первичном рынке составило 63,7 тыс. штук, что на 35% выше аналогичного показателя 1-гополугодия 2024 года, а общий объем сделок составил 204 млрд AED, что почти в 2 раза выше по сравнению 1-м полугодием 2024 года (+85%).

Основной спрос на первичном рынке (off-plan) в 1-ом полугодии 2025 года традиционно пришелся на квартиры/апартаменты, доля которых составила  75%, тогда как в 1-ом полугодии 2024 года доля составляла 87%. Суммарно в 1-ом полугодии 2025 года было заключено 48 тыс. сделок по приобретению квартир/апартаментов, что на 17% больше по сравнению с итогами за 2023 год (41 тыс. штук). Суммарный объем сделок составил 96 млрд AED (+23% к 1-му полугодию 2024 года).

В 1-ом полугодии 2025 года в сегменте вилл и таунхаусов было заключено 14,8 тыс. сделок, что почти в 3 раза больше, чем в 1-ом полугодии 2024 года и на 27% больше, чем во 2-ом полугодии 2024 года. Суммарный объем сделок составил 105 млрд AED. Рост спроса на виллы и таунхаусы поддерживается ограниченным предложением прошлых лет и активным строительством, которое может достигнуть рекордных показателей в 2025 году.

Наиболее востребованные районы на рынке новостроек с квартирами/апартаментами во 2 квартале 2025 года: Jumeirah Village Circle, Business Bay Wadial Safa 5, Dubai South, Ma'aisem First.

Сделки на первичном рынке вилл и таунхаусов во 2 квартале 2025 года были в основном сконцентрированы в следующих локациях: Al Yelayiss 1, Dubai Investment Park Second, Ma'aisem Second, Madinat Hind 4, Al Yufah1.

 

 

 

Жилая недвижимость Абу-Даби

 

По итогам 1-го полугодия 2025 года в Абу-Даби замедлился спрос на приобретение квартир и апартаментов, в то время как спрос на приобретение вилл и таунхаусов не претерпел значительных изменений, а средний бюджет лота на первичном рынке вырос за счет сегмента квартир и апартаментов.

• Средний бюджет на первичном рынке жилой недвижимости в эмирате в 1-ом полугодии 2025 года составил 3,8 млн AED (+26% к 1-му полугодию 2024 года);
• Средний бюджет квартир/апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости в 1-ом полугодии 2025 года составил 2,5 млн AED (+56% к 1-му полугодию 2024 года);
• Средний бюджет вилл, таунхаусов и дуплексов на первичном рынке жилой недвижимости в 1-ом полугодии 2025 составил 4,6 млн AED (-18% к 1-му полугодию 2024 года).

Во 2-м квартале 2025 года в Абу-Даби, по данным аналитиков Kalinka Ecosystem на основе данных цифровой экосистемы DARI при поддержке Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT), было заключено 2 795 сделок (+44% за квартал).

Суммарно во 2-ом квартале 2025 года было реализовано жилой недвижимости на 8,3 млрд AED (+30% за квартал).

Продажи новостроек во 2-ом квартале 2025 года составили 47% проданных лотов (в 2-ом квартале 2024 года показатель составил 58%).

• Общее количество сделок на первичном рынке (off-plan) во 2-м квартале 2024 года составило 1 301 лот (+57% за квартал). Общая сумма реализованных лотов составила 4,5 млрд AED (+29% за квартал):
• Общее количество сделок на первичном рынке с квартирами/апартаментами во 2-ом квартале 2025 года составило 536 лотов на 1,4 млрд AED (рост вдвое за квартал по обоим показателям).
• Общее количество сделок на первичном рынке с виллами и таунхаусами во 2-ом квартале 2025 года составило 765 лотов (+37% за квартал) суммарно на 3,2 млрд AED (+10% за квартал).

За 1-е полугодие 2025 года общее количество сделок на первичном рынке (2 130 шт.) снизилось на 46% по сравнению с 1-м полугодием 2024 года (3 969 шт.). Снижение спроса на рынке связано с низким темпом ввода новых проектов в Абу-Даби и высоким порогом входа в проект (по сравнению с Дубаем), что влияет на итоговую инвестиционную доходность.

Средний бюджет лота в целом на рынке жилья (первичном и вторичном) по итогам 1-го полугодия 2025 года составил 3,1 млн AED, что на 14% выше показателя за 1 полугодие 2024 года. Средний бюджет сделки на первичном рынке вырос на 26% по сравнению с 1-м полугодием 2024 года и составил 3,8 млн AED за лот.

По итогам 1-го полугодия 2025 года доля новостроек в спросе снизилась до 45%, что ниже показателя за 1 полугодие 2024 года на 20 п.п.

По 1-го полугодия 2025 года в сегменте квартир и апартаментов было заключено 2,4 тыс. сделок, что на 38% ниже показателя 1-го полугодия 2024 года. Суммарный объем сделок составил 4,5 млрд AED (-27% к 1-му

полугодию 2024 года).

По 1-го полугодия 2025 года в сегменте вилл и таунхаусов было заключено 2,3 тыс. сделок, что на 7% выше, чем в 1-ом полугодии 2024 года. Суммарный объем сделок составил 10,2 млрд AED (-4% к 1-му полугодию 2024 года).

Наиболее востребованные районы на рынке новостроек с квартирами в 1-ом полугодии 2025 года следующие: Al Reem Island, Yas Island, Al Saadiyat Island, Zayed City, Khalifa City, Al Jubail Island. Mamsha Gardens лидирует в сегменте элитных квартир на стадии строительства, в то время как Kayan и Saadiyat Lagoons позиционируют себя как элитные направления для вилл на стадии строительства.

 

 

Жилая недвижимость Рас-Эль-Хайма